実用賃貸経営コラム

不動産投資（賃貸経営）を行なっている方や、これから始めようと考えている方の中には、

「仲介会社と管理会社、それぞれどんな違いがあるの？」
「仲介管理会社っていうサービスがあるけど実際どうなの？」

上記のような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

アパートやマンションといった収益不動産の管理を委託する会社には、大きく分けて「管理会社（賃貸管理会社）」「仲介会社（賃貸仲介会社）」「仲介管理会社」の3種類が存在します。

一見すると、管理と仲介、どちらの業務も任せられる「仲介管理会社」がお得なように感じますが、実際はどうなのでしょうか。

そこで、本記事では「仲介会社」「管理会社」「仲介管理会社」の違いや、それぞれの業務内容について詳しく解説します。

アパート管理を不動産会社に任せたいと考えている方や、それぞれの違いを把握しておきたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸経営において、仲介会社と管理会社はそれぞれ異なる役割を持っています。

仲介会社は「入居者を見つける」業務を行い、管理会社は「物件の維持管理」を担当します。

さらに、仲介と管理、どちらの業務も行なう「仲介管理会社」も存在します。

この項目では、それぞれの業務内容や特徴について解説するので、ぜひ参考にしてください。

管理会社は、オーナーに代わって物件の維持管理を行なう会社です。

賃貸経営では、以下のように多くの管理業務が発生します。

• 家賃の回収および滞納者への督促
• 入居者対応(クレーム処理・契約更新・退去手続き)
• 建物の清掃・設備点検・修繕手配トラブル発生時のサポート(騒音問題・水漏れなど)

管理会社を利用すると、上記の業務を全て、もしくは一部任せることができるので、不動産運営の負担を軽減できます。

仲介会社は、賃貸物件の入居希望者を見つけて案内し、契約成立をサポートする会社です。

オーナーと入居希望者の間に入り、以下の業務を代わりに行ってくれます。

• 物件の広告・入居者募集
• 入居希望者への物件紹介・内見手配
• 契約手続き（重要事項説明・契約書作成）
• 鍵の引き渡し・初期対応

仲介会社には、業者間情報サイト等で見つけた空室情報をもとに入居者を探す「客付け仲介会社」と、オーナーから直接依頼を受けて入居者を探す「元付け仲介会社」が存在します。

仲介会社選びを間違えてしまうと、入居率に大きく影響するため、必ず信頼できる会社に委託しましょう。

仲介管理会社は、仲介業務と管理業務の両方を行う会社です。

入居者募集から物件管理まで、賃貸経営に必要な業務を一括して任せられるため、オーナーの負担を大幅に軽減することが可能です。

仲介管理会社は、会社ごとに以下のような特徴に分かれています。

前述の通り、仲介管理会社を利用するメリットは、管理と仲介を一社で完結できる点です。

ただし、「管理料も仲介手数料も欲しい」という思惑から「物件の囲い込み」が発生するリスクがある点は注意が必要です。

物件の囲い込みとは、物件の売却や入居者募集を依頼された仲介業者が、報酬を自社で独占するために物件情報を他の不動産業者に開示せず、自社で契約を成立させようとする行為のことです。

囲い込みを受けてしまうと、情報の拡散が十分になされないために空室が長期化したり、家賃を値下げせざるを得なくなったりすることがあります。

被害を避けるためにも、記事後半で紹介する管理会社・仲介会社を選ぶ際のポイントを参考に、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

不動産経営における管理会社の役割は、以下の通りです。

• 入居者の募集（空室情報の拡散・仲介会社への協力依頼）
• 入居・契約にかかる審査や事務手続き
• 入居者の管理
• 家賃の回収や送金
• 退去後の修繕や設備の修理
• その他

この項目では、上記5つの役割について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

管理会社は、オーナーに代わって物件の空室状況を管理し、空室が発生した際は速やかに入居者募集を行います。

具体的には、以下のような業務を担当します。

• 空室の募集に伴う諸条件の設定（賃料の額や入居条件など）
• 空室の募集に伴う広告（マイソク）の作成
• 業者間ネットワークへの空室情報の発信
• 仲介会社への協力依頼／営業
• 反響対応／仲介会社からの相談対応
• 入居申し込みに伴う情報管理
• 入居希望者の審査（属性・信用情報の確認）
• 入居に伴う契約書や誓約書の作成・管理
• 入居に伴う金銭管理
• 口座振替手続きなど、入居後の賃料回収準備
• 鍵交換など入居前の部屋の整備

一口に「入居者募集」といっても、空室発生から入居開始までの間には、上記のような膨大な事務作業が発生します。管理会社は不動産オーナーに代わって、これらをすべて代行します。

また、入居審査を通じて家賃滞納やトラブルを未然に防ぐことも管理会社の役割です。

管理会社の役割として、入居者の管理も挙げられます。

入居者管理の中でも、特に重要な仕事は以下3つです。

• 賃貸借契約の更新／解約の手続き
• クレームやトラブル対応（騒音問題、設備不具合など）
• 日常的な問い合わせへの対応

入居者対応は、基本的に24時間365日行う必要があるため、賃貸経営において負担の大きい業務の1つです。

管理会社に委託することで、オーナーは手間が軽減され、スムーズに物件を運営できます。

家賃の回収も管理会社の重要な業務の1つです。

毎月の家賃を入居者から回収し、オーナーへ送金する流れを管理します。

主な業務内容と詳細は、以下の通りです。

家賃の回収も決して簡単な業務ではありません。家賃用口座に入金されるお金を毎日チェックし、どの部屋の何月分の家賃であるかを確認していくほか、口座振替を利用するのであれば毎月の請求と振替結果の照合を、保証会社を利用する際は保証会社と連携して入金情報を管理します。

そして、家賃の滞納が発生した場合は速やかに督促を行ないます。管理会社が入金状況を毎日確認し、滞納に迅速に対応することで、オーナーは負担を大きく軽減できます。

入居者が退去した後、次の入居者をスムーズに迎え入れるためには、原状回復や必要な修繕を漏れなく素早く行なうことが不可欠です。

管理会社は、退去時の立ち会いから修繕の手配までを一括して対応し、物件の価値を維持しながら新たな入居者を募集できる状態へと整えます。

退去後の修繕・修理の流れは、以下の通りです。

1. 退去立ち会い – 入居者とともに物件の状態を確認し、破損や汚れの程度をチェック
2. 原状回復の判断 – 国土交通省のガイドラインに基づき、オーナー・入居者の負担を決定
3. クリーニング・修繕の手配 – 必要に応じて壁紙の張り替え、設備の修理、ハウスクリーニング等を実施
4. 敷金精算 – 修繕費用を敷金から差し引き、入居者へ返金または追加請求
5. 次の入居者募集 – 物件を綺麗な状態にし、広告掲載・内見の準備を進める

管理会社が対応する修繕・修理の種類は、以下の通りです。

• 壁紙や床の張り替え
• 水回り設備（キッチン・トイレ・浴室）の修理
• エアコンや給湯器などの交換・点検
• 鍵の交換・セキュリティ設備の更新
• ハウスクリーニング（カビ・汚れの除去）

退去後の修繕を適切に行うことで、物件の魅力を維持し、空室期間を短縮できます。

また、部屋が長年の経営の中で劣化していたり、時代に合わない仕様（陳腐化）となっているなど、入居者獲得のためには大きく手を入れる必要があると判断できる際には、管理会社はオーナーに対して人気設備の導入や設備の刷新、リノベーションなどの施策を提案します。

上記で紹介した業務以外にも、管理会社は次のような仕事も請け負います。

• 共用部分の管理（エントランス清掃、ゴミ置き場管理）
• 定期的／長期的なメンテナンス・修繕の計画サポート
• オーナーへのレポート提出（収支報告、管理状況の報告）

特に、共用部の美観維持や建物のメンテナンスは、入居者の満足度向上につながり、長期入居を促進する効果があります。

信頼できる管理会社に依頼すると、物件の資産価値を維持しつつ、安定した賃貸経営を行えるでしょう。

ただし、管理会社（または契約する管理サービスプラン）によっては、ここまでで紹介した業務のうち、サービスが提供されないケースがある点には注意が必要です。

不動産経営における仲介会社の役割は、以下の4つです。

• 物件の広告作成や掲載／広告への反響対応（メール・電話・店舗）
• 物件の紹介や案内
• 契約手続き
• その他

この項目では、上記4つの役割について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

仲介会社の役割として、営業時に用いる物件広告の作成や、その掲載が挙げられます。

入居者を集めるためには、魅力的な物件広告が不可欠です。

仲介会社は、募集に用いる媒体に適した効果的な広告を作成し、多くの入居希望者に情報を届けます。管理会社も広告（マイソク）を作成しますが、これを使用するかどうかは仲介会社が判断しています。

主な広告手法は、以下の3つです。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）への掲載
• 仲介会社の店舗での紹介・チラシ作成
• SNSや動画を活用したプロモーション

特に最近では、360度カメラを使ったオンライン内見や、SNS広告の活用が増えています。

適切な広告戦略を立てると、早期成約を実現でき、空室期間を短縮することが可能です。

広告を見た入居希望者から問い合わせがあった際、仲介会社は物件の紹介や内見案内を行います。

内見案内を行う際は、物件の魅力を伝えつつ、入居者の希望に合った提案を行うことが求められます。

仲介会社が行う物件案内の流れは、以下の通りです。

1. 問い合わせ対応（メール・電話・店頭等での物件の詳細説明）
2. 内見の手配
3. 現地での物件案内・設備説明
4. 入居希望者の質問対応・契約への誘導

内見時は、周辺環境・アクセス・設備の特徴を丁寧に説明し、入居者が安心して契約できるようにサポートします。

また、他の物件との比較や入居後の生活イメージを伝えることで、契約を成約率を高める役割もあります。

自身が管理している物件の入居率に不安がある方は、信頼できる仲介会社への依頼がおすすめです。

入居希望者が住みたい部屋を決めたら、仲介会社は入居の申し込みと契約手続きを進めます。

契約手続きを進める過程では、重要事項説明や契約書の作成など、法律に基づいた手続きが必要です。

仲介会社が担う契約手続きの業務内容は、以下の通りです。

• 重要事項説明（宅地建物取引士が実施）
• 賃貸借契約書の締結
• 敷金・礼金・仲介手数料の受領
• 鍵の引き渡し
• 管理会社やオーナーとの、契約に伴う金銭・書類のやりとり

契約時には、オーナーと入居者の双方にとって公平な契約内容となるよう、条件の調整や説明を行います。

近年では、電子契約やオンラインでの重要事項説明が増えており、よりスムーズな契約が可能になっています。

仲介会社は、契約を成立させるだけでなく、オーナーのスタンスや管理会社のサービス範囲に合わせて、次のような業務も行なうことがあります。

• 入居前のクリーニングやリフォームの手配
• 火災保険の案内・加入手続き
• 引越し業者の紹介
• 契約更新時の手続きサポート

そして、ここまでの仲介業務を管理とセットで行なうのが「仲介管理会社」となります。

仲介管理会社を選ぶ際は、提供されるサービスの範囲を確認することが重要です。

賃貸経営を行なううえで「管理の委託」を検討するならば、物件の管理を「管理会社」に依頼するか、「仲介管理会社」に任せるかは、オーナーにとって重要な判断ポイントです。

それぞれの会社には異なる特徴があり、オーナーの経営スタイルや物件の状況に応じて最適な選択が必要です。

この項目では、管理会社と仲介管理会社の違いや依頼する際のメリット・デメリットを解説し、どちらを選ぶべきかについて解説します。

前述した通り、管理会社は、オーナーの代わりに入居者管理や建物維持を行う専門会社です。

家賃回収やクレーム対応などを一括で依頼できるため、オーナーの負担を軽減できます。

メリット

• 物件管理に特化しており、入居者対応や修繕がスムーズ
• 管理業務に関する豊富なノウハウを持っている
• オーナーが管理に関与せずとも安定した運営が可能
• 仲介部門を持っていないがゆえに、エリア内の仲介会社にまんべんなく空室情報を届けてくれる

デメリット

• 管理費用が発生する（一般的に家賃の3%〜5%程度）
• 仲介業務は別会社が対応する／どの仲介会社が客付けをしてくれるのか分からない
• 客付けに直接関与しないため、入居希望者の反応（部屋を見た感想など）が不明瞭

前述した通り、仲介管理会社は、入居者募集と物件管理の両方を行う会社です。

管理と仲介を一括で任せられるほか、自社の責任で空室の客付けをしてくれる心強さが魅力です。

メリット

• 管理と仲介をワンストップで依頼できる
• 自社の仲介店舗で集客・客付けを行なってくれる／営業状況が明確に分かる
• 管理費が無料または割安な場合がある

デメリット

• 仲介部門に人員が割かれていて、管理の質が低い会社もある
• 仲介手数料がメインの収益源のため、得られる手数料・ADが少ないと客付けが後回しになる
• 物件を囲い込み、他の仲介会社に情報を流さないケースがある

どちらの会社を選ぶべきかは、オーナーの経営方針や物件の状況によります。以下の基準を参考にしてください。

管理の質を重視する場合は「管理会社」、空室リスクを抑えたい場合は「仲介管理会社が向いています。

ただし、管理会社は仲介部門を持たないがゆえに「エリアに存在する仲介会社」にまんべんなく客付けを依頼するため、仲介店舗を持っていなくとも十分な客付け力を備えている場合があります。

契約内容や実績を比較し、自身の物件に最適な会社を選ぶことが重要です。

管理会社や仲介会社を選ぶ際には、業務の範囲や実績、管理の質などを慎重に確認することが重要です。

適切な会社を選ぶことで、賃貸経営の効率を高め、空室リスクやトラブルを最小限に抑えることができます。

この項目では、管理会社や仲介会社を選ぶ際に注目すべきポイントを以下5つ解説します。

• 業務範囲を確認する
• 実績が豊富か確認する
• 管理の質が高いか確認する
• 入居率が高いか確認する
• リスクを負ってくれる会社を選択する

「賃貸管理」は非常に幅広い業務であるため、会社ごとに提供するサービスが異なっており、どこまで対応してくれるのかを事前に確認することが重要です。

特に、管理と仲介の両方を行う「仲介管理会社」のうち「仲介中心・管理無償型（管理廉価型）」の会社は、管理費用が無料になったり、安く上がったりする反面、そのサービス範囲が十分でない（あくまで無償でできる範囲でしかやってくれない）ケースが散見されます。

企業のサービスはボランティアではないため、品質が支払われる料金に見合ったものになってしまうのは仕方のないことです。手厚い管理を求める場合は、しっかりとサービス内容の事前確認を行ないましょう。

管理会社や仲介管理会社を選ぶ際は、実績の豊富さを確認することも大切です。

実績を確認する際は、特に以下のポイントに注目しましょう。

• 管理戸数の実績（数千戸以上の管理実績があるか）
• 地域での評判（物件所在地での実績があるか）
• 長期間の運営実績（安定した運営をしているか）

実績のある会社は、管理にせよ客付けにせよノウハウが豊富であり、適切な対応が期待できます。

公式サイトや実際に物件を預けているオーナーの評判、オーナー向けの説明会などで情報を収集しましょう。

管理会社を選ぶ際は、単に業務を代行するだけでなく、管理の質が高いかどうかを見極める必要もあります。

特に、自身のこだわりたい管理サービスがある場合には、管理会社の営業担当者に徹底的にヒアリングをしましょう。

• 入居者対応のスピード(クレーム対応は迅速か？　体制は？)
• 定期的な建物点検・修繕の実施状況（サポートや提案はあるか？）
• 賃料の集金・送金の仕組み（ミスの起こりにくい体制か？　滞納対応は？）
• 退去が発生した場合の流れ（立会・工事の費用感は？）
• 空室対策やリノベーションの実績
• 土地活用や建て替え・新築などの相談が可能か
• 相続や税金対策の相談が可能か

管理業務は範囲が広いため、全体として管理レベルが高い会社であったとしても、求めているサービスについては十分なレベルでない場合があります。

また反対に、管理サービスの中に「長期修繕計画のサポート」や「相続設計相談」といったプラスアルファのサービスを含めている管理会社もあります。

管理会社や仲介管理会社の能力を見極めるためには、その会社がどれだけの入居率を維持しているかを確認することも重要です。

入居率は、オーナーにとっても管理会社にとっても重要な指標であるため、公式サイト等に最新のデータを掲載している会社がほとんどです。

反対に、この数字を営業資料を含めてどこにも表示していなかったり、営業担当者が把握していなかったりする場合には、十分な注意が必要でしょう。

それから、管理会社を選ぶうえで重要となるのが「リスク」に対する会社の考え方です。

不動産経営は、家賃滞納や空室リスク、最終的には「経営が破綻するリスク」など、多くのリスクとの闘いです。そのため、オーナーに代わってリスクをカバーしてくれるかどうかは、管理会社を選ぶ際の重要なポイントとなります。

管理会社はそれぞれ、オーナーのリスクを軽減できる仕組みを用意しています。代表的なものを上げてみます。

• 空室保証／サブリース契約（空室リスク低減／返済不能リスク低減）
• 滞納保証／家賃保証会社との提携（滞納リスク低減）
• 修繕費保証（過大な修繕費発生リスク低減）
• 訴訟費用補償（入居者との訴訟のリスク低減）

例えば、安定した収入を求めている方や、リスクを負うことなく安全に賃貸経営を行いたい方は、サブリース契約を提供できる会社を選ぶべきでしょう。

どのリスクを重視するかは、不動産オーナーひとりひとり異なります。

まずは自身のリスクに対する考えを整理したうえで、オーナーのリスク低減を重視した管理サービスを提供する管理会社を選びましょう

前述した通り、賃貸経営を成功させるためには、信頼できる管理会社の選択が重要です。

特に、管理業務の質が高く、空室対策にも強い会社を選ぶことで、安定した収益を確保できます。

そこでおすすめなのが、「アートアベニュー」です。アートアベニューをおすすめする理由は、以下の通りです。

• 高い入居率 – 効果的なマーケティング戦略とネットワークを活用し、早期成約を実現
• 充実した管理サービス – 家賃回収・クレーム対応・修繕手配までトータルサポート
• 各種保証制度 – 空室リスクや滞納リスクの低減を前提とした管理サービスの提供
• 最新のIT技術を活用 – オンライン契約やデジタル管理システムを導入し、スムーズな運営を実現

中でも注目は、オーナーの経営リスク低減を重視した「転貸借方式」「定期借家契約」の活用です。

アートアベニューは、オーナーから物件を借り上げて、敢えて「貸主」の立場となって入居者の管理を行ないます。
アートアベニューが貸主となることで、自社の責任で客付けや建物管理、ひいては「経営」そのものをサポートできるほか、もし入居者から訴訟を起こされるような事態になったとしても、オーナーの「盾」となってアートアベニューが出廷できるからです。

また、定期借家契約の活用は、各部屋の契約の柔軟なコントロールを可能とするほか、万一の「不良借家人の居座り」等の発生時には、合法的に賃貸借契約を終了させ、退去を促すことができます。定期借家契約の活用数は日本トップクラスです。

このようにアートアベニューは、オーナーの立場に立ったサポートを提供し、安心して賃貸経営を行うためのパートナーとして最適です。

初めての賃貸経営でも、経験豊富なスタッフが丁寧にサポートしてくれます。

特に、下記の条件に当てはまる方はアートアベニューに依頼することで、理想の賃貸経営を実現できるでしょう。

• 管理業務をプロに任せて、手間を減らしたい
• 空室を早く埋めて、収益を安定させたい
• 滞納リスクを減らし、家賃収入を確保したい
• 将来的に不動産投資を拡大したい

アートアベニューへの相談は無料で、具体的な管理プランや収益改善の提案も受けられます。

不動産経営のパートナーとして、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか？

今回は、「仲介会社」・「管理会社」・「仲介管理会社」の違いや、それぞれの業務内容について詳しく解説しました。

仲介会社・管理会社・仲介管理会社は、それぞれ業務範囲の違いやメリット・デメリットがあり、どの業者に委託するかは自身の経営スタイルや物件状況によって異なります。

自身に合う業者を選択すると、賃貸経営をスムーズに進めることができるでしょう。

ただし、信頼できる業者に依頼しなければ収益率が下がったり、委託費用が高くなったりしてしまう点は注意が必要です。

信頼できる不動産業者を探している方は、アートアベニューへの相談がおすすめです。

アートアベニューでは、転貸借方式を採用しており、物件を一括で借り上げることによってオーナーはリスクを低減しながら毎月安定した収益を得ることができます。

空室保証・滞納保証にも対応するうえ、専門家のサポートを受けることも可能です。

初めて賃貸経営を始める方や、リスクを抱えることなく不動産を運用したい方は、アートアベニューへご相談してみてはいかがでしょうか。