実用賃貸経営コラム

不動産投資を始めよう・始めたいと考えている方の中には、

「自主管理と管理委託、それぞれどんな違いがあるの？」

「自主管理と管理委託、結局どっちが良いの？」

上記のような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

アパートやマンションといった不動産物件を管理する方法は、大きく分けて所有者であるオーナーが管理する「自主管理」と、管理会社に管理業務を委託する「管理委託」の2種類が存在します。

不動産を運営しているオーナーの多くは、管理委託料を支払って物件を任せる「管理委託」を選択していますが、自身で管理する「自主管理」とどのような違いがあるのでしょうか。

そこで、本記事では「自主管理」と「管理委託」の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

どちらを選択するべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

この項目では、自主管理と管理委託の違いについてそれぞれ解説します。

どちらを選択するべきか迷っている方や、それぞれの違いを把握しておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

自主管理とは、物件の管理を業者に委託せず、オーナー自身が管理することです。

入居者対応や修理業者の手配、家賃回収や新規入居者の募集まで、全てオーナー自身で管理します。

業者に委託費用を支払わないで済むメリットがあるものの、管理業務を全て自身で行わなければならないため、時間的・精神的・肉体的な余裕が必要です。

また、遠方に物件を所有している場合は、移動時間や交通費が膨大にかかる可能性があります。

自主管理は委託費用を節約できる反面、交通費や宿泊費、新規入居者の募集に必要な広告費など、委託費用を上回るコストが発生する可能性がある点は注意しましょう。

管理委託とは、物件の管理を業者（賃貸管理会社）に委託して、アパート等の運営にまつわる様々な業務を代わりに行ってもらうことです。

管理委託には、「全部管理委託」と「一部管理委託」の2種類存在し、それぞれ以下のような違いがあります。

管理委託の費用は、依頼する業者や任せる業務の範囲によって大きく変わります。

そのため、できるだけ自分で管理を行い、専門知識や肉体的な負担が必要な業務のみ「一部管理委託」の形式で委託するオーナーも少なくありません。

全てを自主管理で行なえる自信はないものの、できる限り委託費用を抑えたい方は、一部管理委託の形式を選択してみてはいかがでしょうか。

なお、次の項目からは自主管理・管理委託それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

この項目では、自主管理する場合のメリットを以下3つ紹介します。

• 管理委託する費用を節約できる
• 入居者と大家の信頼関係を構築できる
• 不動産管理に必要な知識が身につく

自主管理を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

自主管理を行う1番のメリットは、管理委託する費用を節約できることです。

管理委託の費用は、一般的に家賃の5%前後と言われています。

家賃が毎月100万円発生する場合、月々5万円前後、年間約60万円支払う必要があります。

月々の費用を少しでも抑えたい方や、ローンが残っており完済できるか不安な方は、自主管理がおすすめです。

ただし、自主管理の場合でも、入居者を集めるための広告費が必要となったり、清掃業者や修理業者の費用が管理会社に委託するより割高になったりするケースがある点は注意が必要です。

大家として入居者との信頼関係が構築できる点も、自主管理を行うメリットの1つです。

自主管理では、入居者からの連絡が直接届くため、大家と入居者とで関わる機会が自然と増えます。

コミュニケーションを重ねることで信頼関係が築かれれば、安心感を与える「頼れる大家さん」として認識されるでしょう。

居心地の良い環境は長期入居につながりやすく、結果的に空室率の低下という好循環を生み出します。

不動産管理に必要な知識が身につく点も、自主管理を行うメリットの1つです。

自主管理を行うと、多様かつ広範な業務を自らこなす必要があるため、経験を積むスピードも速くなります。

ただし、そのぶん労力や精神的な負担が大きくなる点には注意が必要です。

本業が他にある方や、ストレスを感じずに生活したい方は、業者に管理を委託したほうが効率的でしょう。

この項目では、自主管理を選択した場合のデメリットを以下4つ紹介します。

• 適正な管理ができない可能性がある
• 自分の時間が確保できなくなる
• 面倒な業務が発生する
• 入居者を集めるのに苦労する

自主管理するべきか迷っている方や、管理委託を選択したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

自主管理を行う際のデメリットとして、適正な管理ができない可能性がある点が挙げられます。

たとえば皆さんは、アパートやマンションという「建物」の維持管理を適切にこなせるでしょうか。

建物は完成した瞬間から少しずつ劣化が進み、資産価値を維持するには、定期的な修繕や清掃が不可欠です。しかし、自主管理は自身の裁量によって修繕や清掃ができるため、場合によっては必要なメンテナンスを減らしてしまったり、費用を理由に物件の損傷の修繕を先延ばしにしてしまうことも可能になります。

修繕・メンテナンス・清掃など、ひとつひとつの作業の効果は小さなものですが、それを専門的な知識なしに先延ばしにしてしまうと、後々になって大きなコストを要する工事が発生したり、入居者の住環境の悪化を引き起こすことにつながりかねません。

入居者からクレームがなくても、定期的な点検と適切な修繕を行い、清潔で快適な住環境を維持することが大切です。

自分の時間が確保できなくなる点も、自主管理を行うデメリットの1つです。

自主管理では、内覧や退去手続きなど、入居者と予定を合わせなければならない仕事が多く発生します。

加えて、クレーム対応や設備故障が発生した際は、24時間365日、それらに迅速に対応しなければ入居者の不満が溜まります。

平日・休日・深夜など、時間帯に関係なく365日いつでも入居者から連絡が来る可能性があると考えれば、自分だけの時間を確保することがどれだけ難しくなるか想像できるのではないでしょうか。

自由な時間を確保できなければ精神的・肉体的にも負担がかかります。自主管理を選択する場合でも、入居者からの連絡やクレーム対応については、できるだけ仕組化やアウトソーシングによって負荷を減らすことをおすすめします。

自主管理では、物件の管理・点検業務だけでなく、会計や入居者募集など多岐にわたる業務をオーナー自身が担う必要があります。

知識やノウハウのある方ならば、そうした業務も問題なくこなせるでしょうが、肉体的・精神的な負担がゼロになるわけではありません。さらに言えば、漏水や断水、停電など、緊急対応が求められるトラブルが発生すると負担が一気に増加します。

こうした緊急対応では、現地到着までに時間がかかれば状況が悪化し、結果的に修繕費用が膨らむこともありえます。

自主管理には労力や時間がかかるだけでなく、場合によっては想定以上のコストが発生する可能性があることを理解しておきましょう。

自主管理では、入居者募集を不動産会社に自分の手で依頼する必要があります。

通常は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することになるでしょう。それぞれの店舗に足を運び、自分の物件を来店客に紹介してもらえるよう依頼しなければなりません。

また、空室状況や申込情報をリアルタイムで各社に共有する必要があり、申し込みが重なった際に対応が遅れるとトラブルにつながる可能性もあります。

入居者募集は単なる依頼ではなく、情報共有や調整が欠かせない業務であり、意外と手間がかかることを理解しておきましょう。

この項目では、管理委託する場合のメリットを以下5つ紹介します。

• 管理に手間と労力がかからない
• 遠方にある賃貸不動産も経営できる
• トラブル対応などを全て任せられる
• 専門家のサポートを受けられる
• 空室の解消を自主管理オーナーよりも優先してもらえる

自主管理は無理だと判断した方や、管理委託を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

管理委託を選択するメリットとして、管理に手間と労力がかからない点が挙げられます。

自主管理の解説で述べた通り、「管理」という業務は入居者の募集から契約手続き、書類作成、入居者対応、修繕、メンテナンス、退去立会いに退去後リフォームと、実にさまざまな作業の集合体であり、これを独力でこなす手間と労力は計り知れません。

しかし管理委託では、この煩雑な業務のすべてを管理会社に任せられるため、自主管理と比べて手間や労力が大幅に軽減されます。

管理委託におけるオーナーの対応は、基本的に管理会社との打ち合わせや資金管理、提案内容の決定などに限られ、それ以外の業務はすべて管理会社が担います。

そのため、本業が忙しい方やプライベートの時間を確保したい方でも、無理なく賃貸経営を続けることができます。

遠方にある賃貸不動産を経営できる点も、管理委託を選択するメリットです。

管理委託を選択すると、立地に縛られずに投資物件を購入できるため、自主管理に比べて物件の選択肢が広がり、より条件の良い物件を見つけやすくなります。

また、トラブルが発生した場合でもオーナーが現地へ行く必要がなく、管理会社が対応してくれるため安心です。

近隣に良い物件がない方や、自宅から遠い地域に物件を所有している方は、管理会社に依頼することをおすすめします。

入居者トラブルの対応を全て管理会社に任せられる点も、管理委託の大きなメリットです。

自主管理の場合、トラブル発生時に自ら対応しなければならず、常に連絡を取れる状態を維持する必要があります。

一方、管理委託の場合は、トラブルが発生しても委託している管理会社や、その管理会社の利用しているコールセンターが対応してくれます。

修繕についても、発注金額の上限など発注ルールについて取り決めをしておけば、修理業者の手配なども自動的に行ってくれるため、休日や深夜の突然の電話に追われる心配もありません。

プライベートの時間が確保できず悩んでいる方は、トラブル対応を全て任せることができる管理委託の利用がおすすめです。

専門家のサポートを受けられる点も、管理委託を選択するメリットです。

管理委託では、賃貸管理に特化した経験やノウハウを持つプロの業者が対応するため、賃貸経営が初めての方でも安心して運営できます。

また、実力のある賃貸管理会社であれば「不動産」というジャンル全体に精通しているため、空室対策等の経営面だけでなく、新しい収益物件の購入や、築古物件のリノベーション、物件売却のタイミング等についても相談可能です。

実績豊富な管理会社の適切なアドバイスがあれば、精神的な負担が軽減され、スムーズな賃貸経営が実現できるでしょう。

管理会社に管理を委託すれば、入居者募集のために不動産会社をまわって紹介の依頼をする必要がありません。

管理会社が各不動産業者へ紹介し、窓口となって対応してくれるため、連絡の手間や時間を省くことができます。

また、所有物件の空室を、自主管理オーナーの物件よりも優先して紹介してもらえる点もメリットの1つです。

自主管理の場合、オーナーは不動産会社に入居者募集を依頼する必要があることは既に述べましたが、たとえどれだけ熱心に紹介をお願いしたとしても、不動産会社が紹介する「優先順位」は、実は「自社の管理物件が先、自主管理オーナーの物件は後回し」です。

これは、不動産会社の収益構造を考えれば、当然の話です。

管理部門をもつ不動産会社は、自社の売上を増やすために日々「管理料の売上を増やしたい」「管理物件の入居率を高くしたい」と考えています。

そして、これを叶える一番の方法は、「管理委託してもらった物件の空室を早く決めること」なのです。

確かに、自主管理オーナーの物件を成約させれば、仲介手数料はもらえるかもしれませんが、それは数万円程度の、瞬間的な売り上げでしかありません。管理部門のある不動産会社にとっては、その刹那的な売上よりも、将来につながる管理物件の成約のほうがはるかに重要なのです。

故に、管理委託では自主管理よりも手間なく、そして優先的に、物件紹介の機会が得られます。

空室率を少しでも下げたい方や、入居者募集に苦戦している方は、専門家のサポートを受けられる管理委託がおすすめです。

管理委託のデメリットとして、費用がかかる点が挙げられます。

前述した通り、管理会社に委託すると家賃の5%前後の費用が発生し、契約を継続する限り支払いが続きます。

そのため、物件の収益性によっては大きな負担となり、場合によっては利益の大半を管理費に充てざるを得なくなるリスクもあります。

また、管理会社によって業務の質にばらつきがあり、期待通りの対応をしてもらえないケースがある点も注意が必要です。

本記事の後半では、信頼して任せられる管理会社の特徴について解説するので、ぜひ参考にしてください。

この項目では、自主管理をおすすめする人の特徴を以下4つ紹介します。

• 時間・精神的に余裕がある人
• 過去に管理業務を行った経験がある人
• 費用を少しでも抑えたい人
• 自身で賃貸経営をしたい人

自身が当てはまるか確認したい方や、自主管理を選択しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

自主管理をおすすめする人の特徴として、時間・精神的に余裕がある人が挙げられます。

前述した通り、管理業務は24時間365日いつでも連絡が来る可能性があり、実際に連絡があれば迅速な対応が求められるため、自由な時間を確保できる方でなければ厳しいです。

また、住民から来るクレームの中には心無い言葉を浴びせられたり、理不尽なことを言われたりすることもあります。

精神的な余裕がなければクレームに耐えられず、日常生活に支障をきたす恐れもあります。

上記の理由から、時間・精神的に余裕がなければ自主管理を続けることは厳しいと言えるでしょう。

過去に管理業務を行った経験がある人も、自主管理をおすすめする人の特徴です。

管理業務の経験がない場合、入居者募集の方法が分からなかったり、建物を修繕するべきか判断できなかったりしてしまい、物件を正しく運用できない可能性があります。

物件を正しく運用できなければ、十分な収益を生み出すことができず、自主管理を選んだのに管理委託した場合より費用を支払うような、もったいない運用をしてしまいます。

過去に管理会社で働くなどの経験がない方は、管理会社に委託する方法をおすすめします。

費用を少しでも抑えたい人も、自主管理をおすすめする人の特徴です。

前述した通り、管理会社に委託する場合、毎月費用が発生してしまいます。

物件の収益性や自身の資産状況によっては、委託費用が大きな負担となってしまうため、費用を少しでも削減したい方は自主管理がおすすめです。

自身で賃貸経営をしたい人も、自主管理をおすすめする人の特徴です。

管理会社に委託する場合、管理のプロが募集条件や建物の修繕計画書を作成するため、オーナーは何も考えなくともスムーズに物件の運用を進めることができます。

しかし、自身で不動産を運用したい・運用の手ごたえが欲しいと考えている方にとっては、専門家のアドバイスが煩わしく感じるかもしれません。

自身の力のみで不動産を運営してみたいと考えている方は、専門家からのアドバイスがない自主管理がおすすめです。

この項目では、管理委託をおすすめする人の特徴を以下4つ紹介します。

• 精神的な負担を少しでも減らしたい人
• 別の本業がある人
• 管理する不動産が遠方にある人
• これから賃貸経営を始める人

管理委託を選択しようと考えている方や、自身が当てはまっているか確認したい方は、ぜひ参考にしてください。

管理委託をおすすめする人の特徴として、精神的な負担を少しでも減らしたい人が挙げられます。

管理委託では管理会社に煩雑な業務を任せられるため、精神的に余裕を持って賃貸経営を行えます。

また、賃貸経営に関する悩みを専門家に相談できる点もおすすめする理由の1つです。

トラブルが発生した場合でも、「専門家に相談して解決してもらえる」という安心感があるほか、入居者にもより満足度の高いサービスを提供できる可能性が高く、自主管理に比べて経営上の心配事を大きく減らすことができるでしょう。

サラリーマン大家の方など、不動産経営以外の本業がある人も、管理委託をおすすめする人の特徴です。

前述した通り、マンションの管理業務は時間に縛られるだけでなく、精神的な負担も小さくありません。自主管理では肉体的・精神的負担によって、本業に支障をきたす可能性が高まります。

そのため、別の本業がある方は割り切って管理業務を委託してしまい、自身は本業に集中することをおすすめします。むしろ、漏水や漏電、火事、事件事故など、緊急対応を要するトラブルが発生しうることを考えれば、本業をお持ちの方の管理委託は必須とも言えるでしょう。

管理する不動産が遠方にある方は、管理委託がおすすめ…というより、委託するしか方法がないでしょう。

遠方の物件を自主管理する場合、緊急時の対応が遅れる可能性があるほか、電車・新幹線・車のガソリン代など交通費がかさむなど、管理委託の方がコストパフォーマンスに優れているケースが大半です。

なお、コスト計算で特に意識したいのが「自分自身の時給はいくらか」という観点。

自分が動けば安く済む…は本当でしょうか？　自宅から離れた場所にマンションやアパートを所有している方は、ぜひこの問いをしたうえで自主管理・管理委託を選択しましょう。

これから賃貸経営を始める方も、管理委託がおすすめです。

前述した通り、賃貸管理は業務が多岐にわたり、不動産経営が初めての方には難しいことが多いものです。

賃貸経営を成功させたい方や、これから不動産管理の知識を蓄えたいと考えている方は、専門家のサポートを受けながら不動産を運用しましょう。

なお、次の項目では不動産管理を業者に任せる際のポイントについて解説するので、ぜひ参考にしてください。

ここでは、不動産管理を委託する際のポイントについて以下3つの項目に分けて解説します。

• 管理委託契約の種類や特徴を把握する
• 管理費用が安すぎる会社には注意する
• 自身の希望条件を満たす不動産管理会社を見つける

頼れる業者に不動産管理を委託したいと考えている方や、委託費用を少しでも抑えたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産管理を委託する際のポイントとして、管理委託契約の種類や特徴を把握する点が挙げられます。

管理委託契約は、大きく分けて以下の3種類存在します。

所有している物件や毎月の家賃収入によって、最適な委託契約内容は異なります。

例えば、空室を気にせず毎月安定した収入を得たい方は、空室保証がついているサブリース契約がおすすめです。

自身の資産状況や所有している物件によって、委託する会社や契約内容を選択しましょう。

不動産管理を委託する際のポイントとして、管理費用が安すぎる会社には注意することも挙げられます。

管理費用の安い会社が、原価率や利益率を度外視した品質の高いサービスを提供することはありません。それがビジネスである以上、サービス内容は皆さんが支払った管理費用の金額に準じます。

仮に、格安で高品質のサービスが提供されるとしたら、その「差額」は、管理費用以外の名目で請求される可能性があります。

例えば、「毎週1回清掃料金〇〇円をもらう」「相談料として面談の度に〇円もらう」など、管理費の設定は格安の0円や1％だったとしても、結局は別の名目でサービス対価を請求されるケースは多く見られます。

相場よりも管理費用が安い業者に委託する際は、契約時に他に費用がかからないかしっかり確認しておきましょう。

不動産管理を委託する際に最も重要なのは、自身の希望条件を満たす業者を見つけることです。

自身が所有している物件によって異なりますが、業者を選択する際に意識するべきポイントは、以下4つです。

上記で紹介した指標を参考に、自身に合う管理会社を選択しましょう。

信頼できる業者に管理を委託したい方や、少しでも費用を抑えて管理委託をお願いしたい方は、アートアベニューへのご相談がおすすめです。

アートアベニューでは、転貸借方式による管理委託を推奨しています。

転貸借方式とは、業者が物件を借り上げ、入居者に転貸する管理方式のことで、一般には「サブリース（空室保証）」に用いられる管理手法ですが、アートアベニューでは保証の有無にかかわらず、ほぼすべての物件をこの転貸借方式で管理しています。

アートアベニューでは、転貸借方式を採用することで、オーナー様に以下のようなメリットを用意しています。

• オーナー様を訴訟から守ることができる
• 集金・督促を迅速に行うため滞納の心配が少ない
• 契約処理を社内で効率良く進めるため空室期間を短縮できる

転貸借方式は、借り上げによってアートアベニューが「貸主」の立場を代行します。これによってアートアベニューは「賃貸借契約の当事者」となり、オーナー様に代わって経営上のあらゆるリスク・トラブルを受け止めなければならなくなります。

つまり転貸借方式は、アートアベニューがオーナー様の「盾」となり、自社の責任とノウハウによってリスクを遠ざけ、不動産運営を成功へと導く管理方式なのです。

また、滞納保証や空室保証を用意している点も、アートアベニューへご相談するメリットの1つです。

アートアベニューでは、空室状況や入居者の家賃滞納額に関わらず、契約時に定めた賃料を毎月支払う保証システムが整備されています。

他の管理会社に委託したものの想定よりも利益が上がらない方や、毎月安定した収入を確保したいと考えている方は、アートアベニューへご相談してみてはいかがでしょうか。

今回は、「自主管理」と「管理委託」の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しました。

自主管理と管理委託は、それぞれメリット・デメリットがあり、どちらを選択するべきかは自身の資産状況や所有している物件によって異なります。

自主管理を選択した場合、管理委託費用は削減できるものの、時間と労力を割かなければいけません。

管理委託を選択する場合は、管理委託費用を支払う代わりに自分の時間を作れるだけでなく、専門家からのサポートを受けることもできます。

ただし、管理委託を選ぶ際は自身に合う信頼できる業者に依頼しなければ、質の低いサービスを受けてしまうことになります。

管理委託をお願いできる信頼できる業者を探している方は、アートアベニューへのご相談がおすすめです。

アートアベニューは、滞納保証・空室保証がついているうえ、専門家のサポートを受けることもできます。

初めて賃貸経営を始める方や、毎月安定した収入を得たい方は、アートアベニューへご相談してみてはいかがでしょうか。