実用賃貸経営コラム

「サブリース契約をしてしまうと解約できなくなるって本当？」

「サブリースの解約に必要な正当事由って何？」

上記のような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

サブリース契約とは、マンションやアパートを保有する大家がサブリース会社と契約し、そのサブリース会社が貸主となって入居者に物件を転貸する契約のことです。

管理の手間が省けたり、家賃収入が保証されたりするメリットから、多くの大家さんがサブリース契約を選択しています。

しかし、なかには契約中に家賃が支払われなくなったり、解約通知をしたら高額な違約金を請求されたりするトラブルに巻き込まれる方も存在します。

トラブルに巻き込まれないためには、契約を解約するための正当事由や信頼できる業者の選び方を把握しておく必要があります。

そこで、本記事ではサブリースの解約ができない理由や信頼できる業者の特徴、正当事由として認められた判例をご紹介します。

多くの方がサブリースを解約できない理由は、以下の2つです。

• 借地借家法で借主(サブリース会社)が手厚く保護されている
• 違約金が高額になりやすい

借地借家法とは、土地や建物の貸し借りのルールを定めた法律で、立場の弱い借主(マンションやアパートの入居者)を守る傾向が非常に強いことが特徴の法律です。

サブリース契約をする場合、大家は一度サブリース会社に物件を貸し出す（賃貸借契約を結ぶ）ことになります。つまり、大家が貸主となりサブリース会社が借主となるため、サブリース会社が以下のような法的保護を受けることになります。

• 大家（貸主）からの契約解除や更新拒否は「正当事由」が必要
• 大家からの契約解除は、更新の半年から1年前に通知が必要
• 賃料を値上げするには「正当事由」が必要

管理会社にアパート等の管理を任せる際、一般的な管理委託契約を結ぶ場合には、大家は管理会社と契約時に定めた解約条項を適用すれば解約可能です。

一方、賃貸借契約を結ぶことになるサブリース契約の場合は、解約条項よりも借地借家法28条の「大家（貸主）からの契約解除や更新拒否は正当事由が必要」が優先されてしまうため、業者からの合意がなければ解約できません。

また、仮に合意を得られたとしても、契約書に違約金の記載があれば支払いが必要となる点も、大家からの解約が難しいとされる理由です。

違約金には金額の上限や法的な規制はなく、契約時に業者から提示された金額に同意した場合、支払い義務が発生します。

例えば、契約時に「違約金は家賃の6ヵ月分」と記載された契約書にサインすると、家賃の6ヵ月分を違約金として支払わなければいけません。

マンション1棟をサブリース会社に委託している場合、6ヵ月分の家賃となれば数十万円～数百万円の支払い義務が発生するため、解約が困難になる大家さんが多いのです。

前述したとおり、借地借家法の影響でサブリースの解約は難しいものの、解約する方法は存在します。

サブリースを解約できるケースは、解約しなければならない、やむを得ない理由(正当事由)がある時です。

借地借家法28条に記載されている正当事由として認められるケースは、以下の通りです。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用元：借地借家法｜e-Gov法令検索

借地借家法で定められている内容を見る限り、正当事由の具体的な定めはなく、判断はケースバイケースです。

そこで、この項目では実際に正当事由として認められた判例と認められないケースについて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

サブリースの解約が認められる正当事由に該当する可能性があるケースは、以下の通りです。

契約時に説明の虚偽がある場合や賃料の支払いが滞っている場合でも、証拠がなければ正当事由として認められない可能性があります。該当する場合は証拠の収集・保全を行ないましょう。

また、2020年12月15日以降に契約した方は、サブリース新法が適用となります。

サブリース新法の概要は、以下の通りです。

・不当勧誘等の禁止の対象となる「勧誘者」に、建設請負や不動産売買の際に契約の勧誘を行う建設業者や不動産業者や、サブリース業者から勧誘の依頼を受けた賃貸住宅のオーナーが該当することを明確化しました
・「家賃保証」等の誤認を生じやすい文言を広告に使用する場合は、その文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にその旨及び借地借家法の規定により家賃が減額され得ることを必ず表示しなければならないこととしました
・契約の締結前に、オーナーに対し、契約条件に関わらず借地借家法に基づき家賃が減額され得ること等を書面に記載して説明しなければならないことを明確化しました

引用元：国土交通省

サブリース新法施行後に契約をしたにも関わらず、重要事項の説明を受けていなかったり、家賃減額などのリスクが記載されていなかったりすると、サブリース会社の法律違反となり契約を解除できる可能性があります。

賃借人に非があり正当事由が認められた事例

賃借人に非がある場合、以下事例の通り正当事由が認められる可能性があります。

賃貸マンションの建て主が、建物建築請負契約及び建築後の管理委託契約を締結した会社に対して、同社は、虚偽・不当な勧誘を行い、説明義務も怠ったなどとして、不法行為に基づく損害賠償を求めた事案において、同社が、建物建築請負契約の締結に先立ち、賃貸事業に係る事業収支、特に修繕費について不正確な説明を行ったことは、信義則上の義務に違反し不法行為を構成するとして、その請求が一部認められた事例

引用元：2018. 4 NO.109

上記の事例では、サブリース会社が説明義務を怠っていたとしてオーナー側の損害賠償請求が認められています。

賃借人に非がある場合、正当事由が認められるだけでなく、損害賠償請求も行える可能性があります。

ただし、賃借人に非があることを証明できる証拠がなければ裁判で認められない可能性がある点は注意しましょう。

やむを得ない事情で正当事由が認められた事例

前述した通り、サブリース契約はやむを得ない事情があれば正当事由として認められるケースがあります。

実際に正当事由として認められたケースは、以下の通りです。

サブリース会社との間で賃貸借契約を締結して、家賃保証及び満室保証を受けていた建物のオーナーが、老朽化した自宅の補修改築のためにまとまった資金を必要とし当該建物を空き家状態で売却することを望んで、サブリース会社に対して賃貸借契約の解除及び明渡しを求めた事案において、正当事由を補完するものとして50万円の立退料支払いを条件に認容された事例

引用元：RETIO. 2016. 10 NO.103

上記の事例は、生計維持のために売却が必要かつ立退料を支払ったため、解約が認められました。

正当事由に該当するかどうかは、大家の資産や物件の状態などを考慮し、裁判所が判断します。

サブリース会社側にのみ不利があったり、解約が必ずしも必要な状況でなかったりすると、正当事由として認められません。

正当事由として認められるかどうか判断できない方は、裁判を行う前に弁護士や不動産の専門家に相談しましょう。

正当事由として認められない可能性が高いケースは、以下の通りです。

• 利回りを向上させたい
• 高い価格で売却したい
• 大家側にだけメリットがある
• できるだけ売却しやすい状態にしたい

正当事由が認められなかった判例は、以下の通りです。

本件建物部分をいわゆるサブリース業者である借主に賃貸借契約に基づき賃貸している貸主が、借主に対し、契約期間満了によって同契約が終了したと主張して、本件建物部分の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求めた事案において、貸主借主間に承継された本件契約の合意内容は、建物の賃貸借契約であることが明らかであるから、本件契約には旧借家法１条の２が適用されるべきものであるとした上で、借主には本件建物部分を使用する必要性があるのに対し、貸主にはその必要性が借主に比して低いということができるから、貸主による本件契約の更新拒絶には正当事由があるとはいえないとして、貸主の請求を棄却した事例

引用元：RETIO. 2013. 1 NO.88

上記の判例は、大家に比べてサブリース会社の方が建物を使用する必要性が高いとされ、正当事由が認められませんでした。

ここまでで解説した通り、サブリースは解約が難しく「デメリットばかりなのかな？」と疑問に思っている方も多いはずです。

そこで、この項目ではサブリースのメリット・デメリットについてわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてください。

サブリースを利用するメリットとして、サブリース会社が大家に代わってトラブル（特に法的問題）を解決してくれる点が挙げられます。

一般的な管理委託契約の場合、管理会社は大家と管理についての契約をするだけで、入居者とは契約をしません。あくまで入居者と賃貸借契約を結んでいるのは大家であるため、もし入居者と裁判に発展するようなトラブルが生じた際は、大家が契約の当事者として提訴や出廷等の対応をすることになります。

一方、サブリース契約の場合は、サブリース会社（管理会社）と入居者の間に賃貸借契約が発生しているため、この契約にまつわるトラブルはサブリース会社（管理会社）が代わりに解決してくれます。

プライベートの時間を確保したい方や、入居者トラブルの対応にうんざりしている方は、管理会社が代わりに対応してくれるサブリース契約の利用がおすすめです。

サブリースを利用するメリットとして、空室状況に関わらず一定の賃料を受け取れる点が挙げられます。

一般的な管理契約の場合、アパートやマンションに空室があればオーナーの収入は減少します。

一方、サブリース契約の場合はサブリース会社がアパートやマンションをまるごと借り上げるため、空室状況に関わらず一定の賃料を受け取ることが可能です。

受け取れる賃料は業者によって異なりますが、相場としては満室時の80～90%ほど保証してもらえます。

そのため、安定して収益を得たい方や空室になるのが不安な方は、サブリース契約の利用がおすすめと言えるでしょう。

銀行から融資を受けやすくなる点も、サブリースを利用するメリットです。

サブリース契約を行うと、不動産会社からの家賃保証があるため、金融機関から返済能力を認められ融資を受けやすくなります。

賃貸経営を拡大したいと考えている方や、ほかの事業に資金を投資したいと考えている方は、金融機関から信用を得やすいサブリース契約がおすすめです。

サブリースを利用するデメリットは、以下5つです。

• 入居者を選べない
• サブリース会社の変更が難しい
• 更新料や敷金・礼金を受け取れない契約が多い
• 家賃の減額交渉を受ける可能性がある
• リフォーム内容や施工業者を決められない契約が多い

5つの中でも、サブリース会社の変更が難しい点は特に重要です。

前述した通り、サブリース会社は借地借家法によって守られることとなり、契約解除が難しい契約を提示されることもままあります。

そのため、条件や対応に問題があるサブリース会社を選択してしまうと、高額な違約金を支払って解約する必要に迫られることにもなりかねません。

サブリース会社とのトラブルを事前に回避したい方は、記事後半で解説する「信頼できるサブリース会社の特徴」を参考に契約する会社を選択しましょう。

サブリースの利用が向いている人の特徴は、以下の通りです。

• 金融機関から融資を受けたい方
• 戸建や分譲マンションの１室のみしか所有していない方
• 安心してアパートやマンション経営を行いたい方

上記の中でも、所有物件が１室のみの方はサブリースがおすすめです。

なぜなら、複数の部屋を経営する場合と違って１室のみの経営の場合、その部屋が空室になると一時的に収入が0円になってしまうからです。

たとえ賃料収入がゼロであっても、金融機関への返済は毎月かならず発生します。
サブリース契約を利用すると、家賃保証がついているため安定した収入が見込め、返済が滞ってしまうリスクも減らすことができるでしょう。

この項目では、実際にサブリースを解約したい方向けに以下5つのステップで解約の流れについて解説します。

1. サブリース契約書を確認する
2. 解約通知書を契約会社に送付する
3. サブリース会社と交渉する
4. 信頼できるサブリース会社を見つける
5. 入居者と新たな賃貸借契約書を巻きなおす

サブリースの解約を検討している方や、契約前に手順を把握しておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

まずは、サブリース会社と契約した内容を確認します。

確認するべきポイントは、以下4つです。　

• 解約条件：解約の条件や解約可能な時期を確認する
• 通知期限：解約する際は〇ヵ月前までに連絡するなどの条件があるかどうか
• 違約金の有無：違約金が発生する場合は金額や計算方法を確認する
• 更新条件：自動更新・都度更新か確認し、解約のタイミングを考える

契約書を確認し、問題がなければ契約会社に解約通知書を送付しましょう。

書類を作成するポイントは、以下の通りです。

• 記載内容：契約解除の意思表示・解約希望日・物件情報を明記する
• 送付方法：契約で定められた方法を採用する。訴訟等に発展する可能性がある場合は、送付した事実を証明できる「内容証明郵便」がおすすめ
• 通知期限：契約書に記載されている期限を遵守する

書類を送付後、サブリース会社と以下の点について交渉が行われる場合があります。

• 違約金：提示された金額が不当に高額だと判断できる場合は、減額交渉を行います。交渉をスムーズに進めたい方は弁護士など専門家への相談がおすすめ。
• 解約するタイミングの調整：業者と自身のタイミングが良い時期に調整する。

書類を送付した方は、新しいサブリース会社を見つけるか、新しい管理会社と管理委託契約を結ぶかを選択しなければいけません。

それぞれを利用するメリット・デメリットは以下の通りです。

なお、次の項目では信頼できるサブリース会社の特徴について解説するので、見つける手間を少しでも省きたい方はぜひ参考にしてください。

管理会社と契約する方法を選んだ方は、入居者と新たな賃貸借契約書を巻きなおす必要があります。

賃貸借契約書を巻きなおす流れは、以下の通りです。

1. 入居者に解約と新契約締結の通知書を送付する
2. オーナー名義で新たに賃貸借契約書を作成する
3. 家賃や契約条件を再設定し、入居者の合意を得る

この項目では、信頼できるサブリース会社の特徴を以下3つ紹介します。

• 入居者との契約内容を開示してくれる
• 工事単価を提示してもらえる
• 違約金や解約条項の記載がある

サブリース会社とトラブルに発展したくない方や、高額な違約金を請求されたくない方は、ぜひ参考にしてください。

信頼できるサブリース会社の特徴として、入居者との賃貸借契約の内容を開示してくれる点が挙げられます。

賃貸借契約の内容を開示してもらえない場合、どのような入居者に部屋を貸しているのかはもちろん、サブリース会社が入居者に家賃をどれくらい貰っているか把握できません。

例えば、1室あたり家賃5万円の賃料で契約したのにも関わらず、サブリース会社が入居者に対して1室10万円で部屋を貸していた場合、大家側にかなり不利な契約となります。

また、サブリース会社が契約を取るために相場よりも高額な家賃保証を提示した結果、入居者から支払金以上の家賃を回収することができず倒産するケースも存在します。

上記のようなトラブルに巻き込まれないためにも、入居者との賃貸借契約書を開示してもらえるサブリース会社を選択しましょう。

工事単価を提示してもらえる点も、信頼できるサブリース会社の特徴です。

修繕やリフォームの費用は、基本的に大家が負担するケースが多く、工事計画はサブリース会社が主導するのが一般的です。

工事単価を提示してもらえない場合、割高な費用を請求されたり、無駄なリフォームを行われたりする可能性があります。

上記のようなトラブルに巻き込まれないためにも、事前に工事内容や料金を提示してくれるサブリース会社を選択する必要があるでしょう。

信頼できるサブリース会社の特徴として、違約金や解約条項の記載があることも挙げられます。

違約金や解約条項の記載がない場合、解除通知を送ったタイミングで高額な違約金を請求されたり、解約がスムーズに進まない可能性があります。

安心して任せられるサブリース会社を選ぶためにも、違約金や解約条項の記載内容について十分確認しておきましょう。

なお、違約金や解約条項の記載内容が相場通りなのか分からない方は、弁護士や不動産の専門家に契約書を見てもらう方法も効果的です。

サブリース会社を変更したい方や、信頼できる業者に委託したいと考えている方は、アートアベニューへのご相談がおすすめです。

アートアベニューは、一都三県で約7,500戸、約1,000億円の不動産資産を管理している賃貸管理会社です。

入居者との賃貸借契約書の開示はもちろん、工事単価の提示やご相談にも対応しています。

また、3ヵ月前に解約予告をするだけで、違約金0円でサブリースを解約できる点も魅力の1つです。

高額な違約金を支払いたくない方や、信頼できるサブリース会社を探している方は、3ヵ月前の告知で違約金が0円になるアートアベニューへご相談してみてはいかがでしょうか。

今回は、サブリースの解約ができない理由や信頼できるサブリース会社の特徴、正当事由として認められた判例をご紹介しました。

サブリース契約を解約するには、正当事由と違約金が必要です。

契約時の条件によっては、正当事由を用意することによって違約金を支払わずに解約できるケースも存在するので、まずは契約書面を確認しましょう。

なお、信頼できるサブリース会社を探している方や、解約時にトラブルになりにくい業者を探している方は、アートアベニューのサブリースの利用がおすすめです。

アートアベニューは、入居者にいくらで貸しているのかや、必要な工事の内容も明示する透明性の高いサブリースを提供しているうえ、3ヵ月前に告知するだけで違約金0円でサブリース契約を解約できるので、安心して利用できるでしょう。