賃貸経営をより計画的に
滞納等のリスクをコントロール
2000年3月1日の借地借家法の改正以来、アートアベニューはほぼ全ての賃貸借契約を『定期借家契約』で運用してきました。おそらく当社は、日本で最も多く定期借家契約を締結した会社のひとつでしょう。
定期借家契約を選択した理由は、明白です。契約のコントロールが普通借家契約よりも容易であり、また貸主と借主の立場を対等にできるなど、定期借家契約はオーナー様に多くのメリットをもたらす契約形態だからです。
契約期間のコントロールの実現
定期借家契約の最大の特徴は、なんといっても「期間の満了をもって契約を終了させられる」という点です。
「今は貸し出しているけど、10年後を目途に建て替えたい」
「自分が転勤する3年間だけ貸し出したい」
このようなご要望を叶えやすい契約形態と言えます。
しかも、当社の提案する「再契約型定期借家契約」であれば、普通借家契約とほとんど変わらない感覚で運用が可能。定期借家契約の利点が十全に発揮されます。
賃借人との対等な関係を築く
万一、滞納や契約違反を繰り返す”不良借家人”が入居してしまった際にも、定期借家契約が力を発揮します。
賃借人保護の色が強く、正当事由なしには更新拒絶もできない普通借家契約に比べると、「契約期間」という絶対条件を備える定期借家契約は、貸主と借主の関係を対等に近づける契約です。
「一度貸したら返ってこないと思え」そんな理不尽をなぜ貸主が受け入れなければならないのでしょう。定期借家契約であれば、契約違反者を契約期間満了と共に退去させやすい他、不良借家人による不当な居座りも排除しやすくなります。
“再契約型”定期借家契約とは
アートアベニューがご提案するのは、「再契約型定期借家契約」による運用です。
再契約型定期借家契約とは、当社が独自に開発した”再契約ができる定期借家契約”のこと。
一定期間で退去させてしまうのではなく、「原則的に再契約可能」とし、普通借家契約における”更新”と同様の感覚で”再契約”を扱うことで、手間なく定期借家契約のメリットを享受できる仕組みを実現しました。
賃借人は、家賃滞納や騒音問題などの契約違反行為がない場合に限り、貸主との合意によって再契約が可能となります。
この「契約違反がないこと」を再契約の条件とすることで、貸主と借主の立場は普通借家契約よりも対等なものに近づくのです。
再契約のできない不良借家人が不当な居座りを始めたとしても、契約が期間満了によって終了する定期借家契約なら、法的に明け渡しを求める際の根拠も十分。再契約型定期借家契約は、当社がオーナー様の健全かつ安定的な賃貸経営をお守りするための強力な武器のひとつです。
定期借家契約のよくある誤解
定期借家契約だと、入居が決まりにくい？
そんなことはありません。
当社の管理物件は定期借家契約による運営でありながら、実際に高い稼働率で維持・運営されています。詳細な稼働率は画面上部（スマートフォンでご覧の方はメニュー上部）をご確認ください。
賃料を下げないと入居が決まらない？
まったくの誤解です。
当社は普通借家契約・定期借家契約の区別なく賃料査定を行ない、一般相場と同じ賃料で募集を成功させています。値下げが必要となるのは、住める期間が極端に短い定期借家契約などの例外のみです。
管理を任せたら、必ず定期借家契約？
もちろん、オーナー様・賃借人様のご事情に合わせて普通借家契約も取り扱います。
特に、大手法人様は社宅の契約時に普通借家契約を希望されるケースが多いため、柔軟に対応できる体制を整えています。
”再契約型”定期借家契約が役立つケース
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CASE1
騒音問題で退去してしまいそう
な入居者を守りたい あるオーナー様のアパートでは、騒音のひどい賃借人が入居してしまっために、隣室・下階の優良な入居者が退去しそうな事態となってしまいました。
すぐにでも騒音元を退去させたいところですが、普通借家契約では立退料は青天井。明け渡し訴訟をするにしても勝訴のハードルは高めです。
幸いにも、問題の部屋は「再契約型定期借家契約」で運用されており、また契約期間の満了も間近だったため、期間満了と共に契約を”再契約せず”に終了。無事、問題の部屋は明け渡しとなり、周囲の入居者の退去を防ぐことができました。
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CASE2
いつ戻れるか分からないけれど
部屋を貸したい 古かったご自宅をフルリノベーションされたオーナー様。いざ住もうと思った矢先、勤務先から海外支店への異動辞令が下ってしまいました。
3年を目安とされているものの、はっきりとした帰国のタイミングは不明。貸し出すにしても、普通借家契約では帰国時にきちんと立ち退いてもらえるか不安が残ります。
そこでオーナー様は、「１度だけ再契約できる」とした2年間の再契約型定期借家契約を用いて、最大で4年間だけ貸し出すことに決めました。「いつまで貸せるか分からない」という時も定期借家契約が有効に機能します。
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CASE3
すぐに投資計画を変更できる
環境を作りたい あるオーナー様は、いまアパートが建っている土地の活用に悩まれていました。
現在は満室で運用できているけれど、将来は建て替えるべきか、それとも隣の大企業に土地を貸して安定経営を目指すべきか…。
結論として、オーナー様は退去のあった部屋から順に、今から5年後に契約終了とする定期借家契約へと切り替えることを決めました。普通借家契約で運用してしまうと、建て替えと土地の貸し出し、どちらを選択するにしても「立ち退きがスケジュール通りに進まない」「多額の立退料が発生した」などのトラブルの発生が予想されたためです。
定期借家契約での運用であれば、5年後にはすべての部屋が期間満了をもって明け渡されます。
建て替えか、土地の貸し出しか、それとも「現状維持」か。市況や建物の状況次第ですぐに投資計画を修正できる状況を、定期借家契約によって作り出したのです。
住環境改善機能としての定期借家契約
当社が「再契約型定期借家契約」をおすすめする理由がもうひとつあります。
それは、再契約型定期借家契約の持つ「良好な住環境を維持・形成しやすくする機能」です。
“再契約型”の運用によって不良借家人が排除しやすくなることは先述の通りですが、これに加えて”再契約型”は、「契約違反をしない良質な入居者が残りやすくなる」という性質も持ち合わせています。
仕組みは単純です。「契約違反をしない良質な入居者しか再契約できない」のですから、建物内の入居者の質が高まるのは当然のことなのです。
Point!
契約違反者は再契約できない ＝ 住み続けるのは、契約違反をしない良質な入居者だけ
さらに言えば、入居者たちは、他の部屋も”再契約型”で入居していることを知っています。
つまり、入居者全員が「契約違反者は再契約できない」という共通の認識を持っているのです。
結果、入居者たちの中には、たとえ不良借家人が現れたとしても「問題はそう長く続かないだろう」と考える傾向が生まれます。多少の問題が発生しても「転居」という選択を即決しにくくなるのです。
再契約型定期借家契約は、オーナーだけでなく入居者にとってもメリットのある契約形態です。
“再契約型”で守られた賃貸住宅に住む、というメリットを実感した良質な入居者は、自然と長く物件に留まるようになり、一層良好な住環境が形作られていきます。
アートアベニューの＜再契約型・定期借家契約＞がオーナー様の安定経営をお手伝いします。
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