平均稼働率97.5％の高稼働を実現
市場ニーズから組み上げる経営計画
どれほど建物が魅力的でも、入居者様の「住みたい」を知らないままでは安定経営は望めません。
アートアベニューは賃貸市場のニーズを捉えた訴求力の高い企画をご提案。10年、20年先の安定経営を見据え、「選ばれる物件」のプロデュースを行います。
入居者の声を徹底調査。高稼働物件を実現
当社は３年に１度、首都圏の賃貸管理会社とリクルート住まいカンパニー社が協力して行う「入居者ニーズ意識調査」に参加し、実際に賃貸住宅に暮らす1000人超の「生の声」を集めています。(※)
市場の需要を的確に把握することなくして、運用の成功はありません。ニーズに即した運用によって、首都圏約7,000戸を98%以上の入居率で稼働させてきた当社のノウハウと手腕にご期待ください。
※当社の参加する「21C.住環境研究会」は、株式会社リクルート住まいカンパニーと共同で「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」という調査書を発行しています。
第三者目線で冷静に判断
当社は建築プロデュースによって「建物」を販売するのではありません。
オーナー様の目的を叶える「投資プラン」を提案させていただく、それが当社のスタンスです。
そのため、賃貸住宅を建てることが真にオーナー様の利益にならないと判断した場合には、企画の中止をおすすめすることもあり得ます。オーナー様の資産の最大化こそが、当社の最大のミッションなのです。
予算の最大効率化を目指す
賃貸住宅を建てるべき、と判断できた場合には、当社はまず市場を分析し、冷静に賃料査定を行い、投資に合う利回りから逆算して「掛けられる総コスト」を導き出します。
むやみに資金をつぎ込むのではなく、最初に「この利回りを実現するには〇円で建てる必要がある」という事実を知る。
それが予算の最大効率化の第一歩です。
アートアベニューの建築プロデュースとは
私たちは賃貸管理会社である以上、「入居が決まる物件」を建てることにこだわります。そして何より、「オーナー様の資産を守り増やすことにつながるかどうか」を丁寧に判断します。
徹底的な市場調査をもとにエリアのニーズを把握し、掛けられる総コストを算出して投資の妥当性を精査するのも、すべては「オーナー様の利益につながるかどうか」が判断基準であるからこそ。
そして、いざその投資に意義が見いだせたなら、企画・デザイン・施工・募集戦略までトータルにプロデュースさせていただきます。
PickUp 将来の建て替えに、定期借家契約の活用を
ところで、新築企画の前に欠かせないのが、いま建っている・貸している建物の「終活」です。
交渉がスムーズに進めばいいのですが、入居者との立ち退き交渉は”うまく進まないのが当たり前”の難題。特に、普通借家契約では貸主からの賃貸借契約の解約のハードルが高く、高額な立ち退き料が必要となったり、建て替え計画の後ろ倒しを余儀なくされたり…といったことが頻発します。
そこでお勧めするのが、”契約期間の満了”をもって契約を終了できる「定期借家契約」の活用です。
5年後・10年後の建て替えを見据え、早期から定期借家契約による運用を進めることで、入居期間のコントロールが容易になり、いざ建て替えとなった際のトラブル発生リスクを低減できます。
アートアベニューは、ほぼすべての契約を定期借家契約で運用している、日本でも数少ない定期借家契約のエキスパートです。建て替え・新築をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
市場調査で掴む「需給ギャップ」
プロデュースは市場を丁寧に調べることから始まります。
まずは企画エリアをくまなく歩き、賃貸住宅の供給戸数や構造、間取り、築年数などを調査。その後、地域の仲介会社にヒアリングし、間取りのニーズや賃料相場、「単身者」「カップル」「夫婦＋未就学児」といった層がどんな部屋を探しているのかを確認します。
ここで当社が探しているのは、市場の供給状況と入居者ニーズとの「ギャップ」です。需要はあるのに供給が足りていない、そんな「需給ギャップ」を見つけることこそが高稼働物件生み出す重要なカギとなるのです。
優れたデザインへの投資
建物をプロデュースするうえで重要となる「デザイン」。
アートアベニューの建築プロデュースでは、優れた建築士を採用し、美観と住みやすさを両立したデザインを施します。
デザインにコストをかけることは、安定した入居者維持、賃料下落防止につながります。最終的には投資利回りの上昇を叶えることにもなるはずです。
管理会社として目指す満室稼働
アートアベニューの建築プロデュースは「建てて終わり」ではありません。賃貸管理会社として募集戦略的を立て、空室対策を実行し、満室稼働を目指した効率的な運用を行ないます。
賃貸住宅は、最終的に借り手がつかなければ成功しません。賃貸住宅を建てるなら「建てることの専門家」ではなく、常に賃貸の市場に携わる「借りてもらえる部屋を知り尽くした専門家」、賃貸管理会社に任せるべきではないでしょうか。
代表事例
パラヴェント／東京都杉並区
オーナー様のご希望は「光と風を感じられる空間の提供」。
室内に開閉のできるパティオ（吹き抜け）を採用し、光にあふれ、やさしく風が流れる空間を演出しました。外壁にも特徴をもたせ、コンクリート型枠で屏風（＝パラヴェント）型を形成。建物に独特の陰影が生まれ、旗竿地でありながら、印象的で存在感のある外観に仕上げました。
RIVOいりなか／愛知県名古屋市
市場調査の結果から若年層カップルをメインターゲットに据え、全戸を2LDKで企画。「プライベート性の高さ」に重点を置いた設計を行い、１フロア５戸をまるで『器』という字のように配置する特徴的なデザインを採用しました。この配置によってすべての部屋が「角部屋」の感覚を獲得。また各戸の作る凹凸から採光スペースを確保しています。
メゾン・ブランシェ／東京都目黒区
市場調査により、単身者の中でも「少し余裕のある大人」の需要が判明。ワンランク上の生活を求める女性をメインターゲットとして企画を進めました。
壁一面を使用したクローゼットや、プライバシーを守るアルミルーバーの採用といった大胆な提案を行うほか、防犯カメラ・オートロック・宅配ボックス・IHの二口コンロ・浴室乾燥機能など、女性の求める設備の充実を図りました。狙いどおり、完成１ヶ月前の満室を実現した事例です。
