当社の稼働率の考え方

アートアベニューでは、管理物件の稼働率を賃料発生ベースで計算しています。

少し細かい話になりますが、これはオーナー様の収支にもかかわる非常に重要なお話です。

ひとつずつ説明していきますと…、

１．当社の公表する稼働率は、前月末時点での「稼働戸数÷管理戸数」によって算出されます。

２．分子となる「稼働戸数」は、いわゆる「空室ではない部屋の数」です。

ただし、当社の定義する「空室」とは、入居者が退去して賃料の支払が終了した時点から、次の入居者が決まって賃料が新たに払われるまでの期間を指します。たとえリフォーム中の部屋であっても、その瞬間に賃料が発生していないのなら、当社はそれを「空室」としてカウントします。

３．分母の「管理戸数」は、当社は実務ベース、つまり「営業を開始しているもの」を数えます。

オーナー様と管理受託契約を結んでいても、まだ完成していなかったり、まだ他の管理会社で管理されている最中のものは稼働率計算から除外します。

以上をまとめると…、

実は、業界内には明確な「稼働率」の定義がありません。

その結果、稼働率の計算方法は賃貸管理会社によってまちまち。中には「退去後であっても室内リフォーム中なら稼働率計算の対象としない（まだ募集を始めていないうちは空室とカウントしない）」という考え方の会社もあるようです。

しかし、リフォーム期間中は果たして「稼働中」でしょうか。リフォームの数だけ「空室」が減れば、オーナー様の考える稼働率とも当然ズレることになるでしょう。

多くのオーナー様にとって、管理会社の公表する「稼働率の高さ」とは、「賃料収入を得られる割合の高さ」であるはずです。必然、管理会社を選ぶ際の重要な指標として扱われます。

であるならば、管理会社は「オーナー様の知りたい稼働率」を公表すべきです。

管理会社が問われているのは、真の「物件の運用力」です。よって当社では、管理物件の稼働率をあくまで賃料発生ベースで計算することにしているのです。

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